2013年多伦多地区房地产市场预测与展望 - 房产市场

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房产市场

1/27/2013

红叶
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2013年多伦多地区房地产市场预测与展望2013-1-03
据地产周刊报道，大多伦多地区2012年房地产市场的表现明显可以分成两个阶段：第一个阶段是一月到五月，市场凭借多伦多有史以来成绩排位第二的2011年一路高歌猛进，成交量和成交均价上升力度势如破竹与日俱增，5个月成交量上升幅度同比为12。36%，同样， 5个月成交均价上升幅度同比为9%；第二个阶段是六月到十二月，市场表现明显回应了加拿大央行年中推出的收紧贷款新政，虽然市场成交量同比平均下降了10.6%，但是市场成交均价同比却依然达到6.2%的高增长率，这与一些人预期的量价齐跌相去甚远，相反，因为多伦多市场的房地产市场坚如磐石的健康基础和成长过程，政府贷款新政只能使其放缓增长速度和幅度，不可能打垮整个房地产市场的增长势头，更何况这本来就不是政府的本意和初衷：如果加拿大房地产市场也来一场象美国一样大伤元气的多米诺骨牌，这对加国政府和国民有百害而无一利。

据相关部门统计，每一个房子的交易平均会创造4个就业机会，前些日子各大媒体报道了政府官员和商业银行的评论表示加拿大房地产市场已经软着陆(Soft Landing)，政府的目的只是希望市场放慢增长，但是市场增长在先，政府政策在后，市场是客观存在，政策是主观意识，大家知道：客观存在是不以人的意志为转移的。2013年多伦多房地产市场何去何从并不难以预期，保守预期则是政府的主观愿望：市场放慢增长速度和幅度；然而连续几个月来人为被抑制的市场需求和市场增长惯性并不像想象的那么容易驾驭：资本的目的是追逐利润，当需求大于供给的时候，市场决定价格，2013年多伦多房地产市场应该是量平价升的一年，支持这一论点的有以下几大因素：

人口增长和外国移民

人口增长为一个国家和地区经济持续发展提供了人力资源和劳动力的保障，同时，人口增长也促进一个国家和地区的市场发展和消费需求，消费需求首当其冲的是购买住房，安居才能乐业，安居乐业是各国移民来加拿大追求长期发展和提高生活品质的首要保证。加拿大移民部近日推出2013年新移民配额修改意见，计划于2013年在世界各国吸纳约26万新移民来加拿大，需要指出的是这个数字大于2012年的移民数额。按过去数年的经验，按比例其中将有12万人会涌入多伦多，这些人将成为大多伦多地区2013年房地产市场刚性需求和房市稳步增长的主要推力。需要指出的是，加拿大因为人口老化和缺乏年轻劳动力，政府增加招收各国留学生和外籍劳工的行为和数量将逐年增强，同时政府考虑将目前每年的移民人数逐年提高8%，日益增长的刚性需求必将冲击主观愿望的市场缓速增长理论，与日俱进的需求积累和拉动必将导致新一轮的价格上升。

经济增长和低失业率

依据加拿大第一大商业银行皇家银行2012年12月初新出炉的加国各省经济发展预测报告，安省2012年的经济增长率为2.1%，不过皇家银行对安省在2013年和2014年经济发展持比较乐观的态度，预计2013年和2014年安省的经济增长率将都超过2012年的水平，预计2013年和2014年安省经济增长率将分别达到2。3%和2.6%。正因为更好的经济增长预期，银行皇家银行预期2013年和2014年安省的失业率将会低于2012年的7.8%这个数字，这一数字分别是7.7%和7.4%。更好的经济表现和就业市场的预期将给大多伦多地区2013年房地产市场注入更大的发展潜力和增长信心。就经济层面来说，进过调整后的大多伦多地区2013年房地产市场增长幅度应该会延续2012年上半年的增长势头。

货币供应和贷款利率

自从美国次贷危机爆发演变成全球性金融危机以来，我们逐渐认识了量化的货币政策，以此来刺激经济复苏。长期推行量化货币政策将导致通货膨胀。美国继2012年9月份结合MBS（Mortgage Backed Securities）推出了QE3量化货币政策之后，于12月初又趁胜追击结合EVANS RULE (伊夫斯规则) 推出QE4，通过这一组组合拳，美国事实上每月可以向市场投放850亿美元的货币流通量，雪上加霜的通货膨胀的预期和输出将使投资者放弃对本国货币的持有转向对有形资产的持有， 2013年房地产物业等有形资产将继续受大众青睐并追加持有。

近年来加币兑美元的汇价高企不下，在很大程度上阻碍了加拿大对世界各国尤其是美国的出口，如果实施加息，这必将进一步提高加币兑美元的汇价，对加拿大经济发展有害无利。本届政府自2011年中期推行的 “保证加拿大国民经济增长和就业市场的稳定而竭其所能”的经济政策从来没变。鉴于美国和欧洲经济发展的不确定性，加拿大央行预计将在2013年继续奉行低利率政策，目前的低利率将至少延续至2013年第四季度而保持不变。目前的低利率使我们的房子贷款成本降到了历史的低位水平，低利率预期将进一步稳定并增进2013年大多伦多地区房地产市场的平衡和增长发展预期，加息行为和预期有悖于本届政府的经济政策。

市场需求和房屋供应

对一个健康稳定的房地产市场而言，重售市场的房屋供应量年与年之间差别不会太大，但是每年新盖房屋的数量不同就直接会影响到一个市场的供应量，事实是大多伦多地区每年需要大约40，000套新盖房屋投入才可以满足市场需求，而大多伦多地区的全部开发商按7/24全天侯开发高层公寓也不过15，800套，而底层住房开发由于法律规划审批及土地征用限制等原因，近年的供应量几乎处于历史低位水平，至2012年年底新盖低层房屋库存量仅为6，591套，新盖高层房屋库存量则为20，231套，即便算个总数，到 2013年还将有13，178套住房空缺无法满足市场需求。在没有计划经济的西方社会，市场是通过“无形的手”来调整的，在充分自由的市场机制里，需求大于供给必将进一步推高大多伦多地区2013年的房屋成交均价。

政府法规和税收政策

政府法规和税收政策的确会影响一个国家和地区的房地产市场的发展变化，我们可以借鉴中国的经验来领悟这些宏观调控因素的力量。由于西方经济明显的市场机制特点，管理加拿大房地产市场发展的政府法规基本也遵循市场机制和人性化因素，在民主法制先行的西方国度里，政策法规的出台需要聆听民众意见，多伦多在今后4年里将会逐步废除市级土地转让税，905地区推行市级土地转让税想法由于民调反对必将成为泡影。多伦多市逐年废除市级土地转让税的法令将会大大减少购买多伦多物业的交割成本，从而鼓励并提升大众对多伦多市区的房屋需求欲望，也将促使多伦多市区房屋销售量价进一步攀升。

未来市场预测与展望

回顾即将过去的一年，大多伦多地区2012年房屋成交量预计达91，500套，结合有限的供应量和继续收紧的按揭贷款新政，2013年的成交量很可能与2012年的数字接近或持平，不过不同于2012年的先快后慢，2013年交易量很可能从年初的缓慢增长逐步走向下半年的快速增长；另一方面，因为源源不断的外来人口输入增加和老移民之1.5新生代的大学毕业走入社会人数上升将进一步提升刚性需求，再有，通胀驱逐下资本追求保值和增值的动力为新一轮的房屋均价的提升提供了升值空间，需求决定价格，在充分自由竞争的市场机制里，需求持续大于供给必定导致新一轮价格上涨，至于涨幅多少，大家拭目以待，有道是：事实胜于雄辩。

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