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3大事齐冲击加国楼市 华裔全乐观:自住随时可买
看天下
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2/2/2015
quyongmail
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油价骤跌、加元急挫、央行减息，对楼市会发生影响的因素最近全部浮现。阿省因油价下跌，过去一个月物业交易价量皆跌。但六位业内及金融业专家认为，全国楼市最热的安省和卑诗省有其独特性，受油价拖累少，加元下挫和减息反而变得有利，楼市仍会稳健上升。
安省华人地产专业协会副会长吴树声说∶「如果自住，需要就要买，不知道明天会发生什麽会影响，如果有能力就去买;如果是投资，就要看个人喜好，要看要求的是地点好、还是出租收入好、还是物业升值的能力好。不可能 又收租又升值，政府的规例不让你短炒，因为投资要交HST。」
满地可银行高级经济分析师陈蔚纯博士提醒大家乐观中要保持警醒，因为油价和加币的双双下跌，令加拿大经济面临很多的不确定性和风险。
杨鹏∶加元明年才翻身
六位专业人士昨日出席了明报举办的「2015地产展望研讨会」，除吴树声、陈蔚纯外，尚有道明加拿大信托的商业理财投资顾问杨鹏、Tridel销售总监陈善茵、Menkes Developments Ltd. 销售总监及Cornerstone Marketing Realty Inc. 总裁郑启钊和资深地产从业员萧良杰。
杨鹏表示，油价下跌之後，一个家庭一年下来可以节省到900元。
「但与此同时，阿省、沙省和斯高沙省的经济放缓，楼市会软着陆。安省和卑诗省则喜忧参半，两地以制造业为主，油价跌再加上减息是利好，预计利息3月会再减 0.25%，银行隔夜拆息的息率变成0.5%。加币会维持0.75兑美金，明年才会翻身，利率也要到 明年才回到1%。」
在此种情况下，加拿大的制造业出口会增长，还会引入海外投资者，卑诗省和安省楼市会保持稳健上升。
陈善茵∶难尾楼奇少
陈善茵则认为，楼市泡沫爆破是一种调整，它的特徵就是房价急升至市场无法承担。1987到 1988这两年，共管柏文的新屋价每年递增20%，到了1989年转折点这一年，柏文价格上升幅度甚至达到41.9%，为遏制这种急升，当年的银行利率达到双位数，最终市场承担不了就爆了。
「由2010年到目前，新共管柏文价格每年递增幅度在4%到8%之间，这是一个非 常稳健的增长幅度。增长的理由很多，包括地价、建筑材料的成本和人 工，甚至 政府的政策等，但这是温和增长，不会导致泡沫爆破。」
供求方面，目前大多区未开工或未完工的楼盘共有469个，但已经有82%售出，所以买家的 承接能力很强。
另一方面，2014年重售房屋的数量为9.2万间，仅次於2013年。租务方面，房屋出租得很快，比过往多出15%的成交率，空置率更低於1%。
再说共管柏文收楼量，从2005年至2013年，每年的收楼数量都是在1.5万到1.6万之 间，2014年则达到25571间，很少听到收不到楼和烂尾的个案。
「以Tridel为例，收楼单位2000多个，其中收不到楼的一个手掌数得过 来。由此可见多伦多市场的稳健。」
另一因素是租金的水平。陈善茵称，Tridel的租务部门目前的定价是，中区的金融区和娱乐区的柏文租金，平均每尺3元以上;央街夹艾灵顿路地区为2.75 元至2.8元/ 尺;北约克社区是2.5元至2.6元/尺;士嘉堡社区2.2元至2.3元/尺。
郑启钊∶买屋三要诀
Menkes Developments Ltd. 销售总监及总裁郑启钊给大家提供的是挑选「笋盘」的技巧∶
首先是要看楼盘的交通网络，看地铁、街车和巴士以及私家车的道路方便程度。
其次是区内可提供设施，本身是否有游泳池和健身房，周围是否有购物商场、超市、图书馆、学校、公园和绿化地带。
第三是考虑附近的就业机会。便宜未必是「笋盘」，要物有所值，最便宜未必是最好。如将来有人要租你的楼，你就要考虑到租客日常的生活方式。
萧良杰∶买屋好过买股票
资深地产从业员萧良杰指出，一位已退休的基金总裁认为，未来5年息口都会低。如果慎重考虑的话，买房就要买好区，那样就算楼市跌下来，好区的房子也 不会跌得太厉害。
以湾景路夹芬治路地区的一间平房为例，89年买入价是38万，跌到最低的时候是93至94年的28万，但2014年升到180万，同类的甚至200万。一个平房可以从89年的38万升到 2014年138万，这就是因为地区好，同时这也显示出，投资地产比投资股票好，你看那些当年买了北电的投资者今日如何?
留意4个不稳定因素 乐观中时刻保持警惕
在众多看好楼市的意见中，满地可银行高级经济分析师陈蔚纯博士(图)则提醒大家保持警醒，因为油价和加币的双双下跌，令加拿大经济面临很多的不确定性和风险。
首先是石油价格，她估计今年的石油价格平均为52元/桶。过去40年来石油价格以美元来计算的话，平均价格为57元/桶，而上个星期五收市时的报价是大约 47元/ 桶，低於40年的平均水平，可以说是超低，对加拿大经济是很大的负面影响。
「因为过去10年经过了石油价格暴涨之後，加拿大经济结构已经发生很大变 化，阿省的石油和矿业的产值，占全国GDP的比例高达13%， 占出口25%，占全国投 资20%。如今油价降低，石油产业受冲击，我们再想转回制造业或其他行业，不是 一天两天可以做到，需要1到2年的时间，过渡期会很艰难。」
油价跌对民众最直接的影响就是加元跌，今年第一个月，加币就跌了10%，给大家 的感觉好像是赚钱赚少了。但对加拿大经济来说是一件好事，央行甚至希望它跌多一些，就可以促进出口拉动经济。但出口的增长是否能抵消油价下跌带来的影响，这又是一个不确定性。
另一个不确定性就是低通胀。通胀高肯定不好，而通胀低也不好，因为这意味@长 期的投资回报率过低，大家会比较有顾虑和谨慎，都不会去投资那些有风险的项目。但经济的发展都是要冒险的，如果大家都不冒险，经济就会放缓。
最後一个不确定性就是加拿大央行是加息还是继续减息。她估计今年3月份还会再降25个基点，降息的目的很简单，就是为了促进经济的发展。
但目前普通民众的负债率高，而房地产市场的价格也比较高，再降息会否令不明就里的人去银行借钱买车买楼。当经济不好时，他们会毁约，会还不起房款，这对银行来说是一场灾难。
这4个不确定性会令加拿大今年的经济增长前景并不是特别之乐观。但加拿大的房地产，尤其是多伦多和温哥华等城市有很独特的特点，未来一两年的发展趋势和宏观经济背景关系可能不是很紧密。
「今天这些庄家，你会感觉他们比较乐观，觉得楼市有基本的(Fundamental)支持在里面。但我认为楼市是实体经济的一部分，也更看重实体经济的走向，如果走向不好，楼市不会好到哪里去，但也不是说要崩盘。」
这就要看前面提的那几个因素会否拖累加拿大经济，如果不能达到加拿大长期平均水平的2%，对整个楼市的信心会有很大影响，意味很多人失业，最终影响楼市。
新移民、留学生和海外买家不太会随著经济的变化而变化，他们自带一些财富 过来，不会因为说工作一丢就连温饱都维持不了。
「我反复强调的是每一个市场都有周期，不管什麽原因，不管什麽时候，它上去了 迟早有一天会下来。当然下来的方式是猛然下坠，还是缓缓著陆，我们当然希望它 是软著陆，就算下来也只是下5%到10%，然後又继续升。而做到这一点，前提就是 经济增长必须保持1.5%到2%，不会让大家太失望，不会有太高 的失业率。」
她建议大家要保持警醒，要注意看新闻，注意市场数据，因为市场变化很大很 快，如果要投资，就千万要跟上这个节奏。
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