央行降息会不会给加国楼市火上浇油? - 今日谈

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今日谈

1/24/2015

quyongmail
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加拿大中央银行1月21日意外地宣布再度降息后，引发人们对经济的担忧，这两天加元狂跌、股市猛涨。央行坦言，油价大幅下滑让经济增长变得不明朗，是这次降息的主要原因。
央行减息或令买家提早入市
有地产经纪认为﹐加拿大中央银行今次减息0.25厘﹐楼市方面最受惠的应会是首次置业人士及中低价格的房子﹐对豪宅市道的刺激不大。
据明报报道﹐一般的首次买房人士资金不多﹐而且负担能力有限﹐对他们来说﹐这次的减息是真正的利好消息﹐可以用相同的成本﹐拥有较大面积的房子。预期会有买家利用这次减息的机会提早入市﹐当中包括了首次置业人士。
减息无疑是楼市的一个好消息。不过买家还是要量力而为﹐因为利息不会一直持续在这样低的水平﹐所以还是要注意本身的负担能力。目前加拿大经济形势不乐观﹐利息虽然减了﹐但大家的收入的增长并不大﹐而且房价已经高企﹐所以减息也不会对楼市带来特别大的刺激效果。

此外不排除利率掉头回升的可能性﹐但估计在半年内不会再有变动﹐因为中央银行需要时间来观察减息后的整体经济形势。
五年定期贷款利息预期创新低
有房贷经纪估计﹐随着加拿大中央银行突然把隔夜利息调低﹐五年期的定息房贷的利率可能会创新低。
业内人士Brian Matthey称﹐如果目前的情况不变﹐五年期的房贷利息可能会下调至2.69厘。他补充称﹐这个利息还未计算优惠。
根据房贷行业的一般做法﹐客人如果讲价﹐一般可以获得折扣﹐最后所取得的利率因而会比广告中公布的利率为低。
房贷经纪Gord McCallum相信五年期的定息房贷的利率可能会刷新历来的低位。他表示﹐如果五年期的定息房贷利率调低至2.5厘﹐他不会感到意外。
总理支持央行:加拿大经济好得很?
加拿大总理哈珀星期四下午在安大略省圣凯瑟琳市说，加拿大经济的基础很牢固，完全经得起石油价格下跌带来的冲击。加拿大仍然会在2015年消灭赤字，达到财政平衡。他表示，联邦政府的财政状况确实受到原油价格的影响，可能不得不动用一笔备用资金来达到财政平衡。他对加拿大央行降低基准利率的决定表示支持，并让他的听众相信，加拿大的经济和金融政策使这个国家成为全世界最稳定的经济体，他所领导的政府将继续创造就业，支持企业创新，帮助制造业发展，并且不会增加企业的税收负担。
由于低息刺激加拿大市场一直高烧不退，如今再次降息，有人担心会给房地产市场火上浇油。不过业内人士表示，一旦市场失控，政府会出手干预的，只不过要看时机而已。
大银行收紧房贷次级市场占有率增
加拿大房贷市场的次级放贷商所占的市场比率创了历来的高位﹐被指会增加楼市的风险。
次级贷款市场的主要参与者是有别于大型银行的放贷机构﹐目前所涉及的贷款﹐只占全部房贷的2.2%。
以这个比率来说﹐一旦发生违约问题﹐应当未足以对楼市造成任何严重的结构性损害﹐但它们的市场占有率已显著增加。
根据加拿大帝国商业银行世界市场(CIBC World Markets)利用加拿大统计局的资料编制的数据显示﹐在过去的一年﹐这些另类的放贷商所批出的贷款额增加了25%﹐但同期间总体的房贷额只增加了4%。
美国楼市崩盘及在2008年经济衰退﹐次级贷款被指是部分原因。他补充称﹐次级贷款是健康运作的市场的一个正常环节。在美国﹐次级贷款曾经占市场5%﹐一直持续了40年都没有出事﹐但当增高至33%时﹐问题就来了。
本国的大银行追随联邦政府及加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)的楼市降温政策﹐因此需要收紧贷款条件﹐以致非银行的房贷机构获得更多的发展空间。
由于有更多的房贷申请不获银行接受﹐房贷经纪会把这些申请转介给包括了Home Capital Group等的非银行的贷款公司。
减息料对楼市影响不大浮动按揭可受惠
央行减息的消息昨日一经传出，加元即急跌至6年低位，大部分时间更跌穿81美仙，有分析员预测，央行今年内将再减两次息，每次减四分一厘。而加股亦应声飙升1.76%。美股则变动不大。此外，本地按揭经纪的电话就响个不停，人们纷纷询问这将对按揭贷款带来怎样的影响。
虽然与该利率直接挂钩的银行浮动利率还未有反应，但有按揭专家表示，这个变化是否会刺激房市的发展，还要看综合因素，尤其是在本国经济不景气的情况下，买家是否会入市还要做出全面的考虑。
满银(BMO)房屋贷款专家王红雨表示，银行通常会在央行基本利率发生变化的3到7天之后才开始对自己的浮动利率做出相应的调整，在基本利率下调的情况下，银行亦会根据自己的情况相应做出下调，但调整的幅度可能各不相同。

加拿大中央银行行长波洛兹周三召开记者会﹐宣布调低隔夜拆息。

原油价格大幅下跌，严重打击加拿大产油省份的经济及楼市。图为卡尔加里市房屋鸟瞰。(加新社)

加元兑美元昨急跌至6年低位。(加新社)
浮动按揭客可受惠
他指出，对于那些已经做了浮动按揭的客人来讲，的确可以因此而省些钱，但有些银行会在基本利率下调的同时，提高银行本身的利率，所以具体的情况还有待分析。
他给记者算了一笔帐，若银行现时的浮动利率为2.4厘，在基本利率下降了四分一厘的情况下，客人下个月的浮动利率就会变为2.15厘，那么每向银行借贷10万元的客人，在一年中可以节省248.31元。亦就是说，按照去年55.6万元的平均房价来计算，向银行借款44万(80%)，还款期为30年的客人，一年可以节省513.58元。
加元跌置业要考虑贬值
但这个0.25厘的变化能否刺激更多买家入市，王红雨则认为这个幅度对市场的影响其实并不大。对于那些投资者来讲，更会考虑到央行减息带来加元贬值的影响。“加元贬值就意味着资产贬值，投资者的物业价值就会降低，所以他们在入市之前还会考虑这方面的因素。”
有资深贷款经理认为，买家是否会入市要看综合因素，当然银行减息在一方面是一个好的信息，但是在二手房源紧缺，房价偏高的市场现状来看，更多买家还要衡量过自身的经济情况才会做出决定。

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