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12/28/2014
quyongmail
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2014年加拿大楼市多次被唱淡﹐调整警告不绝于耳﹐但却一直屹立不倒﹐而这情况被一名资深的经济分析员选为年度五大始料不及的经济市场走势之一。
随着2014年快将成为歷史﹐满地可银行首席经济分析员波特(Douglas Porter)发表特写报告﹐选出这一年来5宗叫人感到意外的经济市场走势﹐其中之一是加拿大的楼市没有崩盘。
波特更加指出﹐可能叫人最意想不到的是多伦多楼市的炽热表现。
根据这名分析员﹐楼市的持续升势的表现佔第3位﹐排在前面的分别是油价大幅下滑﹐以及美国国库债券收益率全年下跌了超过80个基点。余下的两项是加拿大的通胀率由世界最低之列攀升至工业国之间最高之列﹐以及阿根廷的股市表现冠全球。
这名经济分析员表示﹐虽然一直都有人认为楼市面临整调﹐甚至是更坏的情况﹐本国的地产市场维持在高位的水平﹐再次令人感到意外。
事实上﹐本年来﹐不少的国内机构及国外机构多次提及本国的屋价过高﹐以致有关面临调整的警告不绝于耳。
国内外大佬继续一齐唱淡
经济合作暨发展组织曾指出﹐加拿大楼市以屋价相对收入比率计算高过了30%。此外﹐若然以屋价相对租金比率计算﹐过高的幅度更加是60%。国际货币基金会及道明银行在年初时也认为屋价过高了10%左右。
评级机构惠誉国际(Fitch Ratings)在夏季时指称﹐加拿大地产市场价格过高了20%﹐并且指出政府可能需要採取措施来令房贷降低。另方面﹐根据《经济学人》的分析﹐加国屋价过高的幅度至少为25%。
本国官方机构也认同屋价过高的看法。在最近的两个月﹐先是联邦机构加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)指称过高的幅度约为10%。加拿大中央银行其后也指出﹐根据央行本身的分析﹐屋价过高的幅度介于10%至30%之间﹐与外界组织的分析吻合。
上周﹐皇家银行行政总裁David McKay预测﹐如果利率上升﹐屋价可能会向下调整15%﹐但他认为这会对本国的经济有利﹐所以不担心。
波特认为﹐加拿大的屋价已广泛地被认为处于过高的水平﹐但在2014年的升幅比美国的屋价犹胜一筹﹐也许这是年度最叫人称奇的统计。
多伦多奇迹
他进一步指出﹐最令人意想不到的可能是多伦多的平均售价上升8%﹐在26个最大的城市中高踞榜首。
多伦多市通常都被指超建最严重﹐而且是最为脆弱的不堪﹐但事实上却是全国最炽热的市场。
明显的﹐多伦多的共管柏文的空置率已下降至1.3%﹐再加上租金上扬﹐以及新屋动工量进一步减少﹐反映出这个深受关注的市场不会快将出现调整。
然而﹐卡加利的情况则可能不同了。
这名分析员也选出了2015年的五大趋势﹐当中未有包括应该会是多人关心的楼市﹐但他在最后却加了补充﹐指出应会有某些人﹐在某些地方作出加拿大楼市会崩盘的表态。
移民奇迹：加国适龄置业人多 移民抵消加息负面影响
有研究报告认为新家庭数目的增长有助纾缓加息对楼市的衝击。
2014年踏入尾声之际﹐利率料将于新的一年上调及屋价过高成为备受关注的楼市两大不利因素。不过﹐据一份研究报告﹐加国人口增长侧重成家立室的年龄组别﹐应可纾缓加息对楼市的衝击。
根据国家银行(National Bank)的一份研究报告﹐有关住房负担能力的详尽分析﹐需要考虑到人口的因素﹐因此对于世界着名杂誌《经济学人》指本国楼市有泡沫之说并不同意﹐且相信本国楼市的表现﹐将会比很多观察家所预期出色。
该银行的高级经济分析员Matthieu Arseneau在报告中指出﹐本国的新家庭数目的增长将会有助减轻房贷利息上升对楼市所带来的打击。
这名分析员在报告称﹐目前本国的人口增长极之侧重于20岁至44岁这个年龄组别﹐而这些人最有机会组成家庭。
这报告把焦点放在近年来移民趋势及新家庭的增长﹐因为这两方面均反映出人口对楼市的需求。
报告称﹐在2001年至2011年这段间﹐美国及加拿大人口增长幅度不同﹐可以反映出人口与楼市需求的关係。
美国的楼市由2001年至2006年之间形成泡沫﹐而在这段期间﹐加拿大人口的增长是美国的叁倍。甚至乎在未来五年﹐加拿大的增长还是比美国高出一倍。
报告指出﹐一般来说﹐年龄介于20岁至44岁之间的人﹐成立新家庭的机会较大。这些新家庭要解决居住的问题﹐可能是租屋﹐也可能是置业﹐所以将会带动市场对房屋的需求。
加拿大这个年龄组别的人口增长表现出色。以2012年为例﹐增长幅度达1.1%﹐而同期间发达国家则下跌了0.3%。
不过﹐这主要是因为本国吸纳移民的结果。2012年到达加国的新移民当中﹐这个年龄组别的人数共有147,000名。若非他们成为了新血﹐这组别的人口应会是不升反降。分析资料显示﹐这个组别的增长率已在2012年见顶放缓。无论如何﹐这类别的人口的数目肯定仍然会有所增加﹐但其他国家的情况却相反﹐至2018年前会急速减少。
在评估本国的楼市的回落情况方面﹐由移民带动的人口增长可以发挥不可忽视的纾缓作用。
报告在结论中指出﹐目前加拿大的经济增长动力正在减弱﹐而且很多观察家对本国的楼市并不乐观。但值得强调的是加拿大经济正处于显着的人口增长期﹐并且侧重于20岁至44岁的最有机会组成家庭的年龄组别。
事实上﹐这组别的人口在2012年以20多年来最快的速度增长﹐也远高于其他的发达国家。这个现象将会有助减轻房贷利率上升对加拿大楼市的打击。
报告进一步称﹐从这一点来说﹐并不同意《经济学人》指加拿大屋价有泡沫而日本的屋价则不应当持平的说法。报告认为﹐更为周全的分析应要顾及人口因素。因此﹐该分析员估计﹐加拿大的楼市的表现将会比很多观察家所预期的更为出色﹐当中包括了《经济学人》。
重售交易略减 皇银据此预测明年屋价料微升1.5%
皇家银行预测明年全国屋价的升幅将会放缓至1.5%。
本国楼市11月份按年计变动摘要
加拿大皇家银行在每月楼市报告中预测﹐明年本国屋价的升幅将会放缓至仅得1.5%。该银行高级经济分析员霍格(Robert Hogue)表示﹐展望本国楼市周期的下一个阶段﹐应会是二手楼交易下降﹐以致更为接近长期的平均水平﹐而且屋价增长将会放慢。
他在研究简报中预测﹐当利率出现实质上调﹐并且趋近更为正常的範围﹐楼市朝这方面发展力度将会增强。
他预期加拿大中央银行将会于2015年中把隔夜利率调高﹐而且长期利率会先行开始掉头回升。
逐步加息﹐再加上屋价累积增长﹐住房的负担能力将会因而转坏﹐相信应会愈来愈对本国的置业需求造成压力。
据他预测﹐2015年房屋重售交易量将会由2014年的479,600个单位回落至472,900个单位﹐亦即有1.4%的跌幅﹐而屋价的增长也应会放缓﹐预测由2014年的4.4%下降至1.5%。
根据加拿大地产商会(Canadian Real Estate Association)较早前公布的统计资料﹐近期多个地产市场出现一些逆转的发展。
他解释﹐多伦多及卡加利等炽热市场在11月份录得轻微下跌﹐但诸如满地可及魁北克市等塬本较为疲弱的市场却出现不错的增长。温哥华则大致上持平。
上月份﹐全国屋价按年升幅收慢。MLS屋价指数的升幅由10月份的3年高位5.5%回落至5.2%。卡加利，多伦多及温哥华的增长速度仍大﹐但已告放缓。
多伦多，卡加利及温哥华是本国3大炽热市场。霍柏指出﹐在经过1年或更长时间的升温之后﹐这3个市场11月份的重售交易量及屋价的表现﹐与市场受控制下降温的前期阶段情况脗合。不过﹐他补充称﹐这些市场能否朝温和降温的趋势发展﹐主要视乎供应方面的走势。
上月份多伦多新楼盘的数目颇为显着的减少﹐而温哥华方面也下降﹐只是幅度稍逊﹐以致市场的情况对卖家有利。
他表示﹐虽然楼盘减少可能令到多伦多及温哥华的市道受到限制﹐但未来数月如果楼盘数目反弹﹐料会再次刺激重售市场的市道。
卡加利方面﹐据他指出﹐当地楼盘供应按月上升﹐可能是因为油价急挫而引致一些业主率先放盘。
他认为﹐以目前的情况来说﹐供应增加有助改善卡加利地产市的平衡﹐所以应被视为利好因素。
2015不会加息甚至会减
丰业银行分析师独排众议
在加拿大中央银行何时加息方面﹐丰业银行的一名经济分析员独排众议﹐认为会延至2016年初﹐甚至乎有不加反减的可能性存在﹐如果证明属实﹐将会是供楼人士的喜讯。
房贷利息是置业的主要成本之一。今年以来﹐本国的住房负担能力得到改善﹐塬因是上半年按揭利率下调。明显的﹐如果利率由歷来的低位掉头回升﹐这将会令到不少业主的负担加重。
彭博曾经向21名经济分析员进行调查﹐发现有16人预期加拿大中央银行会在明年底之前加息。不过﹐丰业银行的经济分析员霍特(Derek Holt)则继续预测央行将会延至2016年初才有所行动。据预测﹐中央银行甚至乎有可能减息。
这名经济分析员向客户表示﹐目前的形势将会是押后追随美国联邦储备局的行动﹐而且减息方面存在着不可忽视的可能性。
他指出﹐利率掉期市场的定价现在已反映出明年底前加息的机会只有25%。他认为﹐这个机会率其实也可能过高。
明年底前加息机会只有25%
中央银行已预测油价的大幅回落将会拖低本国的经济增长。霍特则认为﹐这只是开始。
他解释﹐石油公司的开支计划的调整会略为滞后﹐而很多人都预期大部分的影响要在2015年的下半年才会浮现。
他续称﹐估计加拿大的经济持续疲弱时间将会比中央银行所预测的约两年为长﹐意味着核心通胀不但受控制﹐而且会持续低过中央银行的2%的目标之下。
他预测﹐中央银行在明年一月下旬的公布中可能会重新提及通胀下降的可能性。
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