加拿大房价短期内恐大跌 - 新闻文摘

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看天下

12/18/2014

quyongmail
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国际原油价格持续大跌，从今夏每桶100多美元跌至约55元。有观察家担心加国房市可能步原油後尘，大幅向下修正，他们认为油价与房价有共通性，尽管看好房市的大有人在，但今夏吹捧油价的「专家」，现在都预估油价会持续探底。
国际原油价格无预警大跌，从今夏每桶100多元跌至16日收盘价55.33元，几乎腰斩。但就在不久前绝大多数能源产业「专家」都预估油价将维持高档，谁也没料到目前这种「自由落体」跌势。
担任加拿大广播公司(CBC)商业评论部资深制作人的观察家皮提斯(Don Pittis)担心，加国房价极可能步油价後尘，出现短期内大幅修正。因为油价与房价虽有差异，但也有不少共通之处。首先，两者都可能剧烈波动，但在油价已大跌的情况下，许多人仍然拒绝承认房价在大涨之後，可能出现大跌走势。
他说不久前那些宣称掌握石油生产与供需历史资料的产业「专家」未能预见油价即将大跌，现在却和普罗大众一样，对油价下挫感到吃惊，甚至跌落眼镜，这是最令人感到忧心的「教训」。
另一个要铭记在心的「教训」则是油价下跌已成事实，这些国际大银行的经济师们，摆出一副早就料到这是无法避免的情况，现在改口预估油价会持续探底。
大家不妨看看今年夏天国际原油价格高达每桶100元时，这些「专家」的立场为何。因此皮提斯担心，一旦美国开始调升利率，加拿大房价可能出现油价般的大跌，且房价涨势维持愈久，将来跌势就愈大。
加国央行行长普洛资(Stephen Poloz)不久前公开表示国内房价高估10%到30%，但不认为有泡沫产生;外界也多认为加国房市可「软著陆」(soft landing)。
但皮提斯担心一旦利率上扬，房价开始下滑，情况可能较预期严重，与他持类似看法的不在少数，例如资深投资经理麦贝斯(Hilliard MacBeth)及专栏作家麦古肯(Ian McGugan)。
不过原油与房市仍有不同之处，例如原油属大宗交易，采集中市场，买卖方均有充分讯息。但房市则多采个别方式进行，许多人一生只买卖房子一次。
正因如此，做为「不流通市场」的房地产，不像股市或原油市场，卖方可用今天的价格立即出场，房地产交易必须经历很长的程序才能找到买家。
他说，前一波房价下跌主因是市场充斥著订价过高的物业，买家不愿支付卖方期望的价格，使得交易停滞。当时的市场行情是由那些愿意立即降价求售的卖方决定，例如离婚、搬迁、遗产或无法负担贷款者，最後那些不愿降价的卖方，还是要蒙受物业跌价的损失。
皮提斯强调，或许房地产业者不愿面对这个事实，但社会大众最好理解目前房市的潜在风险，以免将来措手不及。

图片来源: The Canadian Press
油价崩盘了，房价会吗
石油价格半年来暴跌了一半，已经在55美元一桶这一没有人会想到的低位，而且未来一段时间的走势还会是向下。知名投行摩根斯坦利预计油价在“奔四”，会在40多美元一桶的地位稳住跌势而进入徘徊局面。
加拿大广播公司资深经济记者邓.皮迪斯(Don Pittis)载文说，现在仍然有许多房地产市场的专家和业内人士在派发定心丸，说加拿大房地产市场不会崩盘，顶多会软着陆。但加拿大的房地产市场的表现与石油市场其实是有很多相似之处的。
石油与房地产市场的相似之处
首先的相似之处就是专家们在市场崩盘之前总是在派发定心丸。石油市场专家们吃的就是石油市场预测和分析这碗饭，有成堆的电脑软件和数据来分析预测，但石油市场的崩盘对他们来说似乎与对我们是一样的意外。
第二个特点是，石油市场跌势一旦出现，大金融机构的专家们又在纷纷说石油市场发生崩盘是必然的事情，而且还会深跌，跌势的持续时间会很长。但这些专家在半年前的夏天在干什么呢?怎么没有人发出石油市场价格要下跌的警告呢?
由石油市场推理加拿大房地产市场，完全有理由设想同样的事情会发生。
警号已经出现
实际上已经有国际著名的金融机构对加拿大房地产市场价格虚高发出了警告;连加拿大中央银行也告诫说加拿大房地产市场价格高出实际价值15%-30%。特别是加拿大西部城市房地产市场价格虚高的问题更加严重。
加拿大房地产市场火热的卡尔加里市地产经纪卡伊认为，在卡尔加里房地产价格连续42个月强劲上升之后，发生价格下调的局面应该说是顺理成章;世界上没有只升不降的事情。
卡伊说，卡尔加里房地产市场已经是暗潮涌动，许多买新房换旧房的卡尔加里人突然发现旧房卖不出、一下子有两个房子卡在手里，面临房贷负担突然暴增的困难局面。
卡尔加里房地产市场的数据还显示，待售房屋库存量已经是连续几个月上升。
ATB Financial 的首席经济师塔德.赫什(Todd Hirsch)也认为卡尔加里房地产市场面临明显价格调整，到2015年一些卡尔加里人会发现，他们手里的房产价值已经低于他们购房时付出的价格。
仍然有乐观人士
不过，也有的房地产经纪继续保持乐观。 Century 21的房地产经纪米兰达告诉自己的顾客用不着担心，现在做出房地产市场见顶的结论还为时过早，因为仍然见到大量外省人移居到卡尔加里，她上个星期就得到了三个外省经纪人推荐给她的要在卡尔加里买房的客户。
地产经纪米兰达的乐观可能也是有依据的，加拿大联邦政府和阿尔伯塔省政府就都还在大力促进通往美国的基斯顿输油管道项目，以为进一步开发阿尔伯塔省的石油资源打下基础。
最后一根稻草
加拿大广播公司的资深记者皮迪斯说，加拿大房地产走势的一个重要参考是美国的中央银行美联储。看起来美联储会比专家们预期的提前上调利息率;美国银行利率的上升会推升房地产贷款利率，这很可能会成为压垮骆驼的最后一根稻草。
皮迪斯告诫加拿大人不要被目前房地产市场的假象所迷惑;因为房地产市场价格升的越高、持续的时间越长，其下跌的幅度就会越大，跌市持续的时间也会越久。
如果说房地产市场与石油市场有什么区别的话，那就是石油市场的下跌启动的比较快，而房地产市场有一个心理迟滞因素，使得房地产市场下跌开始的较慢。因为一开始售房者总不相信房地产市场的牛市已经结束，不愿意降价销售，总认为暂时的疲软熬几个月就会过去。但他们等来的可能会是相反的结果 – 房市的猛跌。

多少外国人在加拿大买楼?加拿大房贷房产署公布有关数据
外国阔佬带着整箱现金到加拿大来买楼并炒高房价是加拿大经久不衰的都市传说。但是加拿大房贷房产公司(CMHC)星期二公布的统计数据显示，加拿大全国的出租公寓中由外国人拥有的仅占2.4%。
加拿大房贷房产公司每年四月和十月对全国各地的房屋租赁市场进行分析和统计。星期二公布的数据出自今年十月份的统计。这是这个以监督加拿大房地产市场为宗旨的机构第一次统计全国有多少供出租的公寓被外国房主拥有。这类住房专为出租而建，购买者多为投资或从租金中赚取收入。
在加拿大全国十一个城市地区，即使是在外国人拥有出租公寓最多的多伦多和温哥华，其比例也没有超过3%。
11个城市地区的供出租公寓外国房主比例：
安大略省大多伦多地区：2.4%，
不列颠哥伦比亚省大温哥华地区：2.3%，
魁北克省蒙特利尔：1.5%，
不列颠哥伦比亚省维多利亚：1.1%，
安大略省渥太华： 0.7%，
魁北克省魁北克城：0.6%，
萨斯喀彻温省萨斯卡通：0.3%，
阿尔伯塔省卡尔加里：0.2%，
阿尔伯塔省埃德蒙顿：0.1%，
曼尼托巴省温尼伯： 0.1%，
萨斯喀彻温省里贾纳：0.1%。
不过这个比例是整个城市的平均比例。如果对不同城区进行统计，有些地方的外国房主比例会更高。例如，魁北克省最大城市蒙特利尔的平均比例是1.5%，但是该市修女岛(Île-des-Sœurs)的外国房东比例则达到6.9%。大多伦多地区的平均比例为2.4%，但多伦多市中心的比例是4.3%。大温哥华地区的平均比例为2.3%，但是布拉德半岛(Burrard Peninsula)的比例是5.8%。
另外需要指出的是，加拿大房贷房产公司所公布的外国房主比例仅限于供出租公寓。自住房屋的房主不在统计之列。
空置率与房租同涨
加拿大房贷房产公司星期二的报告还分析了全国房屋出租市场的空置率和房租涨势。在2013年10月到2014年10月这一年间，加拿大大城市的出租房空置率平均上升了2.8%。但各地的空置率相差很大。蒙特利尔高达3.4%，而温哥华仅有0.7%。
两个卧室的公寓的租金平均为941加元，上涨了2.5%，略高于同一时期加拿大2.4%的通货膨胀率。房租最高的三个城市是卡尔加里(1322加元)，温哥华(1311加元)和多伦多(1251加元)。房租最低的三个城市都在魁北克省：三河市(568加元)，萨格奈(595加元)和舍尔布鲁克(604加元)。
房屋质量更好的共管柏文比普通公寓楼的租金高。二者之间差价最高的是多伦多，为567加元，最低的是蒙特利尔，为405加元。
外国人拥温市公寓仅2.3%

CMHC调查指外籍人士拥有大温出租公寓比率仅2.3%。图为温市公寓楼宇群。(本报资料照片)
加拿大房贷暨房屋公司(CMHC)指出，外国人士拥有全国主要城市出租公寓的比率不到2.4%，其中温哥华更仅有2.3%，这项比例与外界认知差异颇大。有地产经纪表示不意外，许多本地人将亚裔买家全归类为外国人，事实上绝大多数都是移民。
由於加拿大并未记录外籍人士购买本国房地产的资料，因此过去几年坊间一直流传外国资金大量进入本地房市，特别意有所指地称亚洲买家来温炒高房地产价格。
因此CMHC实际调查全国2万栋3单位以上出租公寓，询问业主或物业经理後，发现外国人士拥有加拿大主要城市出租公寓的比率不到2.4%，全国房价最高的温哥华比率更只有2.3%。

尽管温市中心比率较高，为5.8%，但这些数据与外界认知有如天壤之别。
有地产经纪对CMHC调查结果一点也不意外，他说，外界过去一直高估外籍人士购买本地物业的份额，无可讳言，近年大温房地产购买主力是亚裔买家，但许多本地人士一见到亚裔就认为是外国人，事实上他们绝大多数都是移民或本地居民。
不过他也认为实际数据可能高些，因为一些有实力的外国买家会以土地及独立屋为主要投资标的。
且一些代外国业主管理公寓的公司或个人，不见得会在CMHC调查时完全坦白，因此相关数据可能低估，但也不至於像外界认为的大批外国买家炒高加国公寓价格。

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