加拿大央行：房价高估30% 但可软著陆 - 新闻文摘

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看天下

12/12/2014

quyongmail
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(世界日报)加拿大中央银行10日再度指出，国民家庭背负沉重债务是加国经济最危险因素之一。
加国央行公布的这份半年度回顾报告，列举了一系列本国经济存在的脆弱点，并警告危险离我们不远。
可是，该报告又说，尽管存在风险，经济正在复苏，对加拿大金融稳定性的评估仍与夏季时大致相同。
除了关切不断上升的消费者负债外，央行的回顾报告还告诫要极其注意，被高估的房地产市场，金融市场承受的风险上升，以及包括原油在内的自然资源商品价格下跌。
央行又列举一系列加拿大人面对的潜在风险，譬如长期利率突然上升，欧洲和中国承受的金融压力加剧，房价大幅度下跌。但央行的回顾报告重申，预期加拿大房地产市场得以软著陆。
按照央行的计算，加拿大房价被高估10~30%。
由於加拿大央行为刺激经济而长期维持极低利率，因此引诱消费者大量举债。央行为此不断警告，热络的消费者支出已导致接近破纪录的房价和国民家庭负债，令一些家庭面对经济风险。
尽管如此，央行12月初在例行议息会议上继续决定维持始自2010年9月的1%基本利率。
央行报告指出，加拿大国民家庭的负债与收入比率正接近破纪录的水平，部分原因归咎於各商业金融机构之间的激烈竞争。该报告还说，银行等金融机构竞相以低利率吸引顾客，会导致一些人借太多钱，造成金融机构把钱借给风险较高的顾客。
根据央行的统计，12%的加拿大家庭负债累累，自2000年以来已经增加了一倍。那些负债累累的家庭所积欠的债务，占加拿大消费者债务总额的40%。
而最危险的是那些贷款购屋的年轻家庭，央行说，年轻家庭承受力最脆弱，在收入和利率上一有风吹草动，即可能受重创。
明年楼市展望两极化央行∶唱衰经纪∶唱好

出现次按风险
(明报)加拿大中央银行基於其新开发的一种模型进行估算，从而得出了加拿大的房价被高估，而高估的比例可能高达30%，显示楼市存在风险的结论。
央行在昨天发表的金融体系检讨报告(Financial Systems Review)中指，加拿大的房价自2007年以来，已经被高估了至少10%。从现在的情况来看，加拿大的房价被高估的比例介於10%至30%之间。
相比之下，国际货币基金组织(International Monetary Fund)早前曾估算加拿大的房价被高估了10%，加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)也曾得出了加拿大的房价被适度高估的结论。
加拿大中央银行在上述报告中指出，央行依然预期房地产市场将出现软着陆，这一现象可能已经在加拿大东部地区出现。但是，房价在一些加国城市依然继续攀升，包括多伦多、卡加利和温哥华。
就多伦多市过度建柏文发警告
以多伦多为例，央行就共管柏文市场过度兴建所带来的风险发出了警告。
上述报告还指出，房价快速上涨的现象也在商业地产市场出现，商业单位每平方尺的平均价格自2009年以来慍升了39%，升幅最高的是卡加利市中心的商业单位，平均价格的升幅高达50%。
央行在上述报告中谈及威胁加国金融体系的弱点时，将矛头直指次级按揭(subprime mortgage)贷款市场的蓬勃发展，报告说∶「这一趋势更令人担心的方面就是∶具有更高风险的借贷者获批未经受保的按揭贷款，占有相当大的比例。」
按政府规定，买屋时如果首期超过20%，所借按揭可以毋须买保险，除非借贷方坚持要买保险。
根据该份报告发表的统计数据，自2012年年底以来，约有35%未经受保的新按揭贷款是由规模较小的银行批准的。
上述报告说，不同类型、受规管程度较低的金融机构进入次级按揭贷款市场，而次级按揭市场出问题，正是导致美国在2008年爆发金融危机的罪魁祸首。
关注汽车贷款逾1200亿元
加拿大中央银行在上述报告中还对汽车贷款市场表达了忧虑。央行指出，信用评分低的借贷者在所有新的汽车贷款中所占的比例约有25%。
此外，自2006年以来，加拿大的汽车贷款总额已翻了一番，超过了1,200亿元。
加拿大央行行长波洛兹(Stephen Poloz)在上述报告中承认说，加拿大金融体系的一些脆弱部分正在加剧，其中包括了次级按揭贷款市场的兴旺以及具有风险的汽车贷款，均由低利率而引发。
但他指出，加拿大的金融体系所面临的主要风险与今年6月相同，包括房地产市场崩溃的可能性、利率攀升、欧洲的金融压力以及中国的银行业危机。
住宅再升4%
地产经纪集团RE/MAX最新发表的2015房屋市场展望报告预测说，多伦多在明年的住宅市场将继续保持为卖方市场，住宅销售的平均价格预期将上涨4%，加上供应量有限，潜在的房屋买家需要在入市前做好全面的准备。
供应量有限
上述报告指出，多伦多在2014年的住宅市场继续表现健康，无论是住宅的平均成交价格还是成交数量，均较2013年有所增长。由於多伦多在2014年继续出现住宅供应不足的情况，出售住宅从挂牌上市到成交的时间已缩短至23天，较2013年的25天有所减少。
上述报告还指出，多伦多在2014年的住宅价格更切实际，给买家带来了入市的信心，这一趋势预期将在2015年继续保持。至於多伦多在近期完成的市选，也给这一城市带来了更多的稳定性，对房地产市场的发展有利。
上述报告还特别提到多伦多即将在2015年主办泛美运动会，将带来向世界展示多伦多的机会，这将导致多伦多的房地产市场被抑制的需求在明年下半年获得释放，并掀起房屋成交活动的高潮，最终推动房价的上涨。
对此，地产经纪集团RE/MAX执行副总裁Gurinder Sandhu预言说，上述情况将促使更多的首次置业人士购买多伦多的共管柏文单位或905地区的房屋。
值得一提的是，根据上述房屋市场展望报告的预测，加拿大在明年的住宅销售的平均价格预期将上涨2.5%，不过，市场普遍预期利率将在明年秋季甚至明年夏季调升，其对加拿大房屋市场的影响仍为未知数。
而根据一些经济学家的最新预测，原油价格的下跌可能将推迟加拿大中央银行的加息行动。
对此，Gurinder Sandhu认为，无论哪一种情况出现，央行的加息步伐很可能是缓慢和稳定的，且将保持一段时间，这可能会导致置业人士在2015年火速入市，以求将房屋贷款利率锁定在较低的水平。

加拿大央行：加拿大房价被高估可高达30%
加拿大央行警告说，加拿大的房价被高估可高达30%。
(RCI)加拿大央行– 加拿大银行星期三公布了其半年度财务制度审核报告，认为人们高额欠债以及被高估的房价是加拿大经济面临的两个最大风险。
房价

央行说，用央行开发的一个新估算模型进行的计算表明，自2007年以来，加拿大的房价平均被高估了至少10%，而现在的房价可能被高估了10%-30%。
央行的估算模型中涵括了过去40来加拿大房价变化周期的数据。
央行的最新估测明显高于国际货币基金组织(IMF)以及加拿大抵押贷款和住房公司(CMHC) 的估测，IMF最近认为加拿大房价被高估10%，CMHC认为加拿大房价被“适度高估”。
债务
膨胀的房价带来了膨胀的债务，央行对一些高负债家庭感到担心。
央行的报告显示，大约12%的加拿大家庭处于“极度欠债”水平，这些家庭的债务/收入比已经高达250%。

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