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CIBC：加拿大楼市全靠新移民了 是最坚强防线
看天下
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11/24/2014
quyongmail
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根据一项最新研究，加拿楼市并不存在严重过度建筑的现象。而占到加拿大人口增长的70%的新移民，是推动楼市需求的主要动力。
新移民推动加国楼市需求
据《环球邮报》报道，虽然许多人对加拿大楼市心存担忧，但一项最新研究却显示，加国楼市并没有“严重过度建设。”
加拿大帝国商业银行环球投资银行部(CIBC World Markets)日前公布的最新研究报告称，之所以许多人误认为加国楼市存在严重过度建设的情况，是因为建筑行业没有对住房需求进行适当监测。
帝国商业银行经济学家泰尔(Benjamin Tal)和伊拉霍斯(Nick Exarhos)在报告中称，对于过度建设的风险问题，加国任何一个主要城市的房地产开发商都认为第一道防线是移民，因为其是支撑市场需求的主要动力。报告补充道，事实证明，至少从目前来看这种说法有一定根据。
报告同时指出，推动楼市需求的不仅仅只是数量不断增长的年轻移民，还有被官方人口预测低估的近10万名加国非永久居民。
泰尔和伊拉霍斯称，目前新移民在加拿大人口增长中所占的比例高达70%，其中半数新移民的年龄介于25岁至44岁之间，这意味着他们很有可能开始成家立业生儿育女，从而会导致组建家庭数量增加。
研究报告称，尽管有些人担心目前的楼市繁荣存在过度建设的情况，但实际上新屋开工量对新家庭组建量的比率仍接近1.03的长期平均水平。
报告指出，加国住宅建筑行业的大致发展趋势意味着即便加国楼市最终开始降温，也未必会像一些人担心的那些出现暴跌。
在此之前，加拿大央行以及其他一些组织的报告指出，阿尔伯塔省、安省和卑诗省的楼市持续火热。
但是，多伦多楼市已经开始降温，温哥华楼市的情况与过去几年基本持平，只有卡尔加里的新屋动工量仍在走高。
两位经济学家指出，由于非永久居民中主要是留学生、临时劳工和难民，因此实际情况可能比人们感知的更好。
报告指出，虽然这部分人群在迅速增长，但显然没有被适当监测，但是随着组建家庭数量的增加，住宅建筑仍保持在“适当水平”。
泰尔和伊拉霍斯称，由于许多研究人员都是基于2011年的人口普查数据进行研究，因此造成了组建家庭数量的假象。
两位经济学家指出，有关有住房需求的人口被低估的证据表明，加国楼市并不存在严重过度建设的情况，他们预测在未来几年加国的平均新屋动工量为19万套，比帝国商业银行此前的预测多出大约1万套。
加拿不同地区房的地产市场于十月份依然显出不断增长的差距。三座主要城市，多伦多、卡尔加里和温哥华继续带领加国楼市的增展，而此加东地区则呈现出软着陆迹象。
三大城市继续带领加国楼市增长
据《环球邮报》报道，在三座主要城市的推动下，加国楼市今年10月的房屋销售量创下自2009年10月以来的最佳纪录。
加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)公布的最新数据再次显示，温哥华、卡尔加里和多伦多是驱动加国楼市上扬的主要动力。
蒙特利尔银行高级经济师卡维奇(Robert Kavcic)表示，加拿大楼市在今年10月依然哼着熟悉的曲调，温哥华、卡尔加里和多伦多楼市的表现非常强劲，而加国其他大部分地区楼市的表现则缓和得多。
统计数据显示，今年10月加国房屋销售总量超过预期，较去年同期上升7%，较今年9月上升0.7%。
在房屋销售量上升的同时，加国房价也持续上涨趋势。加拿大房地产协会的数据显示，在今年10月加国平均房价较去年同期上涨7.1%，与此同时，更能真实反应房价变化的MLS房价指数也上涨了5.5%。
在今年10月，加国平均房价涨至$419,699元，但是如果剔除温哥华和多伦多，全国平均房价只上涨至$330,596元。
卡维奇在一份报告中称，加国目前的房屋销售量已经远超10年平均水平，并接近过去10年的最佳水平。报告同时指出，目前加国楼市仍然相当平衡，全国楼市销售量和新屋上市比率(Sales-to-new Listings Ratio)仍稳定在55.7%，与10年平均水平持平;同时加国楼市拥有的房屋库存量降至5.8个月，略高于10年平均水平。
但是加国各地房地产市场之间的差距也越来越大。加拿大央行曾表示，加东地区的市场正呈现软着陆迹象，而阿尔伯塔省、安省和卑诗省则继续领跑楼市。
加拿大房地产协会首席经济师库伦普(Gregory Klump)在公布10月数据时表示，虽然销售强劲并不是全国楼市的普遍现象，但也不仅仅只有温哥华、卡尔加里和多伦多出现这种现象。目前卑诗省楼市的房屋销售量已经开始摆脱过去几年的需求疲软，此外阿尔伯塔省的大部分地区情况也出现改善。
但即便如此，温哥华、卡尔加里和多伦多仍是支撑加国楼市上扬的主要支柱。卡维奇预期卡尔加里的房价涨幅最终可能会有所放缓，而温哥华和多伦多的房价仍会继续飙升。
卡维奇同时指出，在今年10月，温哥华的MLS房价指数较去年同期上涨了6%，在过去一年温哥华楼市一直呈现紧绷，销售量和新屋上市比率也升至57.5%，高于去年同期的49.6%。
卡尔加里的房价虽然在今年10月上涨了9.5%，但仍比过去几个月有所放缓。由于近期石油价格持续疲软，这意味着卡市的房价增长可能已经触顶。
今年10月多伦多的房价较去年同期上涨8.3%，是自2011年秋季以来的最快涨速。但是推动多伦多房价上涨的主要动力却是来自独立屋，而不是受到密切关注的公寓市场。今年10月多伦多公寓价格较去年同期上涨4.5%，而独立屋价格涨幅却达到9.35，由于年轻家庭需求旺盛，独立屋市场呈现供不应求。
但在多伦多东部的10个报告地区中，有7个地区的平均房价低于去年同期。同时人口因素仍是大部分城市的房地产市场面临的巨大挑战。
多伦多道明银行经济师佩特拉玛拉(Diana Petramala)表示，在今年年初利率下调45个基点后，加国楼市开始恢复元气。但是随着被压抑的需求得以释放，预期这种影响可能会在未来几个月渐渐消失。此次利率下调促进销售长达六个月，而10月就是标志。此外，随着房价涨幅仍然继续超过收入增幅，房屋负担能力可能也会出现恶化。道明银行仍然认为加国楼市活动可能会呈现放缓，但是这种情况可能要等到明年年底利率开始逐渐上升时才会出现。
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