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11/17/2014
quyongmail
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央行：加楼市局部过火 加息已非良策
加拿大中央银行日前发表货币政策报告。一些经济专家认为﹐在本国的楼市软着陆的看法上﹐央行已经改口风。
加国没美式楼市崩盘风险
不过﹐央行行长波洛兹(Stephen Poloz)日前在一个记者会上强调﹐虽然楼价及销量都在纪录性的高水平﹐但加拿大没有美国式楼市崩盘的风险。他表示﹐加拿大目前的情况与美国在2008年发生金融危机的情况非常之不同。
中央在货币政策报告中指出﹐住宅地产市场重新活跃起来。在非常低的按揭利率的持续支持下﹐楼市市道比预期蓬勃。
报告续称﹐近数个月来﹐新屋动工量大体上继续与人口需求匹配。不过﹐自从今年以来﹐住宅的重售销量明显增加﹐升至4年的高位﹐导致屋价出现相当大的升幅。
▲加拿大中央银行行长波洛兹。(图片由加拿大中央银行提供)
万锦市目前有一些平房被拆毁供建造新房之用。满银利时证券高级经济分析员Sal Guatieri预测﹐一旦中央银行加息﹐多伦多及温哥华的地产市场应会有温和的调整。
家庭收支不平衡情况料加剧
不过﹐不同地区的市况有分别。加拿大东部看来出现了与软着陆的迹象﹐这些地区的屋价的增长及销售量已见放缓。这与安省﹐亚省及卑诗省的大城市不同。这些城市大致上蓬勃﹐而且紧张许多。中央银行称﹐利好的原因是人口因素及部分地区的就业增长强劲。不过﹐央行还是警告称﹐家庭收支不平衡的情况可能会加剧。
央行没有指明是那些地区﹐也没有说这些地区将会遇到问题。
不过﹐波洛兹向上议院的银行﹐贸易及商业委员会表示﹐油价下跌﹐可能会令到能源业削减职位及楼市需求下降﹐亦可能会导致楼价的平衡方面有所改变。
满银利时证券(BMO Nesbitt Burns)首席经济员波特(Douglas Porter)表示﹐央行再没有大谈楼市软着陆。他指出﹐较早时中央银行相信楼市正朝软着陆方向发展。现在中央银行公开的表示楼市比他们所预期的强劲﹐所以与家庭债务有关的风险正在增加。
他又说﹐市道比预期强劲的焦点在卡尔加里、多伦多及温哥华﹐国内其他大部分的地区的楼市不见得特别畅旺。
波特认为﹐重要的是楼市的蓬勃是局部性﹐采取普及的措施并不必定是最好的解决方法。加息会打击所有的市场﹐包括了不需要为楼市降温的地区。
根据Teranet-National Bank房价指数﹐加拿大的10月份屋价单月上至了0.2%﹐比一年前上升了5.4%。
不久之前﹐穆迪投资者服务公司(Moody's Investors Service)曾表示关注加拿大的房价﹐警告楼市及上升的家庭债务综合水平会有风险。
若利息正常化 多市温哥华房价3年内或回落
据Guatieri的预测﹐多伦多及温哥华的地产市场更会略为调整﹐但卡尔加里因为人口增长迅速﹐经济较为蓬勃﹐而且房价较为容易负担﹐因此情况将会不同。卡尔加里是目前本国地产最炽热的市场。
这名经济分析员不预期房价会大跌﹐只是认为在未来3年当利息正常化时﹐多伦多及温哥华的房价至少会有温和的回落。
他假设了一个情况﹐从而粗略描述地产市场可能会遇到什么样的调整。
如果利息在未来的3年上升2个百分点﹐而收入也继续上升的话﹐对一般买家来说﹐多伦多平房的价格需要下跌11%﹐房贷的成本才能维持在目前的水平。
利好的人口条件及海外资金的涌入将会减轻打击。
不过﹐如果利息不维持在现行的关键水平﹐现时高企的房价难以保持下去。
经济呆滞抑通胀 明年10月前料不加息
有经济专家认为﹐当加拿大中央银行终于把利息向上调时﹐在加拿大3个炽热的地产市场之中﹐温和的调整将会出现在多伦多及温哥华两地﹐但卡尔加里则可免受到影响。
满银利时证券(BMO Nesbitt Burns)的高级经济分析员Sal Guatieri在北美经济展望的报告中也稍为谈及地产市场调整时的可能出现的跌幅﹐认为如果加息两厘的话﹐多伦多的平房的房价需要回落11%。
近百万人当兼职 反映经济呆滞
他在报告中指出﹐虽然本国的经济进一步改善﹐而且通胀上升﹐但加拿大中央银行不打算即刻加息。央行指有近100万人非情愿的当兼职﹐反映出经济呆滞﹐将会抑制通胀。
他预期在2015年10月之前﹐央行不会加息。
根据纪录﹐加拿大银行是于2010年9月把主要利息由0.75%上调至1%﹐而这个息口一直维持至今。
这名经济分析员称﹐目前本国的地产市场中﹐多伦多?温哥华及卡尔加里仍然火红﹐不过﹐其他地区已告稳定下来﹐又或者减弱﹐当中较为明显的是大西洋诸省及魁北克省。
这3个城市的地产则继续兴旺。在移民及80后的强劲需求刺激之下﹐市道远比对上1年的情况畅旺。
房价增长比收入快 住房负担受压
他表示﹐房价的升幅比家庭收入的增长为快﹐令到住房负担能力进一步受到压力。因此﹐目前预期当息口最终上升时﹐多伦多?温哥华及卡尔加里的地产市场将会降温。
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