6/21/2014
青锋剑
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房租收入可以支持贷款吗？2014年6月21日 | 作者: sallyhan
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房租收入可以支持贷款吗？
2014-06-17 17:26:51
作者：Sally Han
几乎加拿大的所有大银行都不接受房间出租收入计入家庭总收入。然而，有经验的房贷经纪可以在其他次级银行或者金融公司找到解决的办 法，有些贷款机构 接受房间出租的收入。这样客户在现有的收入状况下，不需增加首付，利用房间收入就可以拿到贷款。如果收入不够，想用新购买房屋的地下室的出租收入，则情况 就不一样了。如果你的地下室有政府的出租批准(legal/retro fit)，银行允许出租收入计入家庭的总收入。但是通常来讲，目前在安省很难或几乎不可能拿到政府的出租批准。即使客户想尝试，相当繁杂的申请程序和几近 苛刻的房屋结构及安全标准，很多人也会放弃这个念头的。
以房养房
适宜人群：学生，新移民
投资目的：减轻房贷，经济压力，增加家庭收入
投资攻略：购买通过政府审核有准租证的：第二套间(Secondary Suite)，可分租屋(Rooming House)，二单位公寓(lock-off suite)，选择分租公寓合法的区域。
在安大略省，“第二套间”还规定生活空间不得小于9平方米或100平方英尺，壁橱和卫生间不算；室内天花板的最低高度应不低于6英尺5英寸；房门是 实木或金属的，厚度不少于45毫米；”第二套间”必须有进口和出口两个通道，以防失火时一个通道被阻，如果没有直接通向外面的出口，窗户至少有0.38平 方米大；每一层楼都需要安装烟雾报警器，卧室外安装一氧化碳报警器；”第二套间”与房屋其它部分之间有防火隔离，30 分钟等级的防火墙，一般自住屋只需15分钟等级的防火墙。
长期储蓄的方式
适宜人群：已拥有良好的加拿大信用记录，有稳定合适的收入。
投资目的：利用低息，杠杆原理，长期储蓄的一种方式。
投资攻略：购买价格和租金比合适的物业：新公寓适合工作繁忙的家庭；独立屋适合手巧，有时间的家庭。身边最好存有6个月工资数额的备用金(Emergency Fund) ，或此数额以上的个人信贷额(Line of Credit) 。
利用自己良好的信用记录及稳定的工作收入，加拿大现在低房贷利息，贷款买入一套价格和租金比合适的出租物业。
下面我简单举个例子，教大家计算资产回报率：ROI(return on investment)，以便自己考察物业是否值得投资。注意：以下数据只用于举例。各城市及其不同区域之间差别很大，银行的贷款利率也时常变化，有些省份有转让税，需按照实际情况，灵活运用。
两室两卫一厅的公寓：30万加币
首付：20%=$6万加币
贷款：$24万加币
租金：1800/月x12=$21600/年
地税：$2000/年
物业管理费：$300/月x12=$3600/年
贷款：25年还款期(amortization)；5年固定房贷利率@3%
每月最低付款额：$1138.11/月x 12=$13,657.32/年
注意：
1) 房贷利息额逐年减少，本金还款额逐年增加
2) 现金流： 当年租金收入减去当年各项费用必须为正，且越大越好，以备空置，维修之需。
3) ROI：比例越高越好，说明回报高，回本快。
B. 为什么是贷款投资出租物业呢？使用前面例子，同样的信息，不贷款纯现金购买。
有的文章也称以下计算方式为资本化回报率(Capitalization Rate)= 5.33%
可以看出，如果不利用加拿大现在的低息环境，杠杆原理投资出租物业，按照现在房产的价位，对全额现金投资出租房的投资者来说投资收益率不一定理想。
Sally Han的支招儿如下：
1) 在买房前，先找专业的房贷经纪做个全面的评估 , 既可以定住好利息又可以检查自己的贷款额, 做好预算。
对于租金收入，加拿大的银行一般计入租金总额的一半做为收入。比如你的工资年收入为10万加币。以前面公寓租金为例：50% x $21,600=$10,800 ，那银行计算你的可贷款收入为：$100,000 + $10,800 = $110,800
2) 在投资出租房前，查询自己的理财师或银行。将自己自住房的月还款额减至银行允许的最低数目。这样既加快存满出租房的首期，也为出租房让出还款额度。如果没存够首期，可以看一下自己的自住房是否存有额度(Equity) 可用。
3) 如出租房首付不到房价的20%，属于高比例房贷( High ratio mortgages )按照加拿大政府规定必须通过银行，融资公司购买房屋付款保险，以保护银行。 通常由: CMHC ( Canada Mortgage and Housing Corporation ), GFC (Genworth Financial Canada) 或 Canada Guaranty提供，其中CMHC较为普遍。 房屋付款保险费用按你的首付比例决定，首付比例越低，收取的保额比率越高，通常收取贷款总额的 0.5% 到 2.75% 之间， 所以贷款签字前自己一定要问清房屋付款保险额是多少，计算是否合适。
4) 如果想尽快还完房屋贷款，应该先还自住房的贷款，因为自住房的房贷利息是不可抵税的，而出租房的房贷利息是允许抵税的。建议投资出租房的朋友， 身边要存有一定的可随时提取的资金(Emergency Fund) 一般为家庭6个月的收入，以防出租房空置或家庭财务发生变化，导致现金流出现问题，增加不必要的压力。
如果这样坚持几年，你的资产多了一套物业，辛苦一点，冒点风险应该还是值得的吧。
作者: Sally Han Mortgage Alliance资深房产理财顾问， 全职房贷经理
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