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5/9/2014
红叶
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一张图教你认识加拿大房子结构 自我检验不烦心
2014-05-09 地产周刊 加拿大家园
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Jake Li，华信验屋专职验房师。从College Home Inspection专业毕业后，投到北美验房行业标准制定与领军旗舰Carson Dunlop麾下接受执业培训，现从事验房行业5年，不长不短，却积累了厚实房屋检验经验。
近几年，不断有凝炼验房实践心得的专业文章在本刊独家发表，引起读者朋友的关注。
在细谈春季房屋检测之际，Jake郑重地告诉记者，期望通过提醒屋主：任何一个专业的验屋师，在其验房之后出具的验屋报告里，都会告知屋主这个报告只能代表当下房屋的状况，难以反映房屋3-5年之后演变的情况。
所以说，对各位屋主春秋两季定期对自己的房屋进行一次力所能及地自我体检，正如每年对自己的身体进行体检一样，非常必要。
尤其是历经了这次时间长、雪量大、温度低、冰冻线深（Frost line）与大范围停电的极为不平凡的寒冬，“春检”就显得更为迫切与及时，并建议每隔5年左右请相关专家对房屋进行一次专业检验，发现问题及时维修和保养，未雨绸缪，防患于未然。
在谈到房屋春季体检时，Jake 表示，从外部，春季自检的主要项目有：烟囱（Chimneys）、屋顶（Roofs）、屋檐（Eaves）、雨水槽与落水管（Gutter and Downspout）、外墙（Walls）、房屋基础墙（Exposed Foundation wall）、房屋四周的坡度（Grading）、门窗（（Doors and Windows）、门廊和露台（Porches and Decks）、车库（Garage）、车道（Driveway and sidewalks）、挡土墙和篱笆（Retaining Walls and Fence）、树和灌木以及爬藤植物（Trees、Shrubs and Ivy）等。一谈起专业问题，Jake马上打开了话匣子把下面的分类春检细节侃侃道来：
烟囱（Chimneys）
烟囱主要有三项检测要点。
第一有否结构隐患问题。屋主应当从站在远处目测房屋烟囱有无倾斜，从近处查看其基础有无沉降。一旦烟囱有倾斜不再耸立，一定要找专人人员来检查及时修理，杜绝其坍塌安全隐患和向屋内燃烧废气泄漏的危险情况发生。
第二，检查烟囱材质问题。对于砖墙烟囱要看砖面有无腐蚀、脱落或松动，发现问题要及时修补；对于金属材质的烟囱，要看是否生锈，如果生锈，就要进行除锈或者对已锈穿的金属烟囱要进行局部更换处理。
第三，接缝问题。检测烟囱与房屋接缝的地方是否有松漏迹象。如果发现周边的防水金属片（Flashing）不能密闭来水或其上封胶有干裂剥落的迹象，要立即进行重新修理与补胶，这主要是防止屋顶漏水，因为一旦屋顶漏水，这就会很快损害到屋顶下方的房屋结构组件与室内财产。
屋顶（Roofs）
对于屋顶体检的指标有：一是观察屋顶覆盖材料的状态。对广泛运用的沥青瓦片，看有无吹翻吹落的瓦片（Missing Shingles）与其它破损如裂缝、卷边、起翘、小石颗粒大量流失等。
据专家介绍，如果屋顶保养得当（即周边没有大树遮阴，屋顶阁楼保持干燥通气没有潮气淤积，其内的保温棉应足够厚以使内部温度不要太高，房屋内部对阁楼的完好密闭）将有利于屋顶在其寿命期内的功能表演。
二是关注屋顶瓦片的使用年限。多伦多冬季寒冷，常常连日大雪，伴随上大风吹袭，雨水冲刷，沥青瓦片上的小碎石会逐步丢失，加上炎炎夏日阳光中紫外线对沥青材料的侵扰，沥青瓦片的屋顶会年复一年不断受到磨损或损坏，春天来临天气好转，是人们检查屋顶材料的好时机，一旦发现屋顶瓦片有掉落或者松动或大面积裂缝，就要开始准备修补或更换屋顶。
一般来说，沥青屋顶的平均更换年限是15年左右，如果屋顶已经相当残旧超过15年，加上观察到上述现象出现，那么更换就势在必行。对于木头瓦片（wood shake/shingle）、石头瓦片（slate /clay tile）、水泥瓦片（concrete tile），目前大城区相对用的比较少，多用于乡村地区，它们具有有50至80年左右的寿命。
现在更新型还有能发电的太阳能屋顶，它的寿命还有待时间去检验。专家提醒，不是所有的房屋都适合石头、水泥的屋顶，因为这种材料非常重，在更换之前，需请专业人员评估自家房子的结构和承重能力，是否能长期承受这样的重量加之冬季屋顶上的厚厚积雪。
导水槽和落水管（Gutters and Downspouts）
要检测各连接接缝的地方是否有漏水，管体和水槽上有否锈穿，注意观察整个导水槽是否因为冬季大雪与冰坝造成下垂。
因为一旦导水槽下垂，到雨季时，雨水就会从下垂的地方往外水帘瀑布式的泻漏，这往往是潮湿地库的重要原因之一。
同时要检测导水管下端管口与横向延长管之间的连接部位是否经历这个寒冬的洗劫而松动或者脱落。要清理雨槽与落水管中堵塞异物，保持通畅并确保雨水能流到远离HOME的地方。
屋檐（Eaves）
这个用于固定Gutter藏在其后面的面板（Facial），是在检测的过程中最容易被忽略的位置，要检查是否有腐烂的迹象，看是否需要重新油漆或者更换。
专家指出，这种面板正常使用寿命在15-20年左右，当然也看屋主的保养情况。一般隔５年应该重新油漆一下。
今年尤其需要检查，因为经过了众多Freezing rain的冷冬，Ice Dam Damage应不再少见，屋主在自检房屋时，先从外部观察，看外墙上和屋檐上是否有明显的水渍，一旦发现，要及时修补尤其是屋檐Facial已腐烂的木板。
外墙（Walls）
这里的外墙指的是地基墙面以上的墙体部分，安省地区一般分砖墙、木墙、沥青瓦墙、铝片墙或者塑料墙面等等。
对于大多地区使用最为普遍的砖墙来说，要检测是否有雨水的侵蚀与冰冻造成砖皮驳落或者因为墙面与其后方的房屋木框架（wood wall frame）连接问题缺陷造成的墙面不平向外凸出等，同时要检查Mortar连接处勾缝是否掉下来。
这里专家有一个温馨的小提醒送给大家，有的新屋主会观察到墙面上有些缝隙孔洞（Weep holes）好像没有封住，有的勤快屋主可能就会将这些砖墙之间的缝隙封住，但实际上，专家提醒，这些小缝洞千万不要封住，因为这是用来出水防潮保护墙体木结构组件Wood wall frame用的，它可以让砖墙内的潮气及时散发出来并通过一种叫做“雨屏原理”的作用阻止砖墙外的雨水长驱直入侵入墙体内。
水泥地基墙面（Exposed Foundations）
这一块主要是指房屋地基高于地面6-8Inch以上的一道水泥墙。要细细检测有无新的裂缝，旧缝是否重新打开或缝隙扩大，如果发现问题，要观察裂缝的走向和宽度，及时测量与记录裂缝的尺寸。
专家指出，缝隙在1/8 Inch以内的小裂缝一般没有结构问题指征，但为了防止漏水可以考虑自己进行修补，在市场上买些DIY树脂类的产品（树脂RESINOUS REPAIR MATERIALS如EPOXY RESIN环氧树脂和POLYURETHANE聚安酯）对裂缝进行修补。
房屋四周的坡度（Grading）
经过一个冬天的雨雪，到了春天，注意检测房屋四周的坡度有否由于土壤的流失与淤泥堆积而改变。正常坡度应当形成一个由地基墙向外、从高到低的坡度，以防止雨水回流，长期以往忽视这个问题会对地库渗水和地基造成侵蚀。
门窗（Doors and Windows）从室外来说，检查门窗封条封胶是否老化或裂缝，如需要应重新补胶进行密封。专家提醒，对于现在年限较新的房子，窗下面都设有排水用的小孔，注意清理门窗滑动轨道上的异物，并确保该排水孔通畅，不要堵住。
露台和门廊（Deck and Porches）
重点要查包含水平连接和竖直连接部位。尤其是后院的露台，确保与墙面以及和支柱的连接没有松动，要注意是否用的是特制的螺栓及对应的五金夹件，普通的钢钉连接会留下安全隐患，北美夏季家庭聚会较多，露台坍塌的例子不在少数。另外，对于木头露台来说，隔３～５年要进行清洁和重新上漆防腐，延长其使用寿命。
车库（Garage）
可以说，车库就是一个小房子，所以春季检测它和检测自家的房子一样，不可忽视。对于外门（Viechle Door）一定要按月检测回转及Sensor停止功能的正常使用。
而对于内门（Man Door）的检查要注意三点：自我关闭的功能是否完好；门与其框套是否密闭，底部封条是否完好；这道内门是否具有一定的防火能力。
车道（Driveway and Sidewalks）
对于车道来说，要检查地面是否平整，如果存在高低不平的状况，要及时进行修补。对于沥青表面的车道，检查沥青是否有裂缝等。
这里要提请大家注意的是，对于某些Semi 的房子，有时会存在坡度朝下的状况，就是车库低、车道高，为了确保水不会倒流进入车库，要确保临近车库门边的Drainage不要被树叶等异物堵住了，要随时清理掉它们。
挡土墙和篱笆（Retaining walls and Fence）
这也主要是特指有的屋子车道比周边低，需配置一道挡土墙来防止泥土运动。无论挡土墙用何种材料建成，要注意查看挡土墙有无较大倾斜，如遇有倒下危险，应及时进行加固处理。
好的挡土墙还应有排水的Drainage。对于后院的篱笆来说，铁丝网的篱笆要注意防锈处理；木头篱笆要注意防腐，同时检测是否倾斜，及时修正加固。
树木、灌木和爬藤植物（Trees, Shrubs and Ivy）
专家建议，所有的树木、灌木应该种植在离房屋12Inch（一）以外，换句话说，离房屋一尺以内的不建议种植物。还有一种爬藤植物就像爬山虎啥的，这类植物因为长期攀爬在墙面上，容易积累潮气，最好趁这个早春将它们修剪掉，尤其是对于木头墙面来说它的危害更是不言而喻。
室外墙上小水龙头（Hose bibb）
春季可打开室外外墙上的小水龙头，检查其操作性，如若Leaking/Driping跑冒滴漏，相应的修理要及时跟上。
空调主机（Air Condition）
从室外的角度来说主要是清理清洁为主，看有无冬天吹断的树枝等异物掉入室外主机内，如果有，一定要及时清理干净。
对空调散热片上的泥土等异物亦要清洁干净，对距空调主机6 以内的一些花草、灌木等，专家建议最好及时修剪或移去，它们会影响到空调的制冷效果。同时，还要注意空调主机是否位于水平，运行在非水平上的空调压缩机，会加速其轴承磨损缩短寿命。
另外连接室内外空调的粗细管线是否有机械损坏，其上的保温材料有否破损，如遇上述情况，屋主还得请专业人士前来评估修理。
谈到这里，Jake表示，如果屋主能够这个早春对自家的房前屋后进行如上的检测，并及时进行修理维护，相信读者朋友一定会拥有一幢漂亮健康的房子。
他同时还提醒，有些项目尤其是要爬高上低的项目，如果不是具有较强的DIY 动手能力的Handyman, 抑或身体条件限制，还是建议请相关专业人员进行检测和保养，人身安全始终还是第一位
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